Contrato de Aluguel ou de Locação: aspectos gerais

Quando falamos de aluguel falamos de contrato celebrado entre um locador e um locatário (ou entre o senhorio e o inquilino). O locador é a pessoa que entrega algo ao locatário para ser usado por um determinado período. O locatário usa esse algo, mas para isso paga uma determinada quantia ao locador. Essa quantia é chamada de aluguel.

O aluguel não precisa ser pago apenas em dinheiro. Pode ser pago de outra maneira, com produtos interessantes ao locador, por exemplo. Mas precisa ser pago. Por isso se diz que o contrato de locação é sempre oneroso (não podendo ser gratuito). O preço precisa ser sempre determinado e certo ou determinável. Pode-se, assim, estabelecer um contrato com cláusula que determine que o preço do aluguel do imóvel será o “mesmo pago pelos outros inquilinos deste prédio”.

É comum dizer que a prestação de serviços e a empreitada são contratos de locação. Mas esses dois negócios não são locações de coisas. Falaremos, aqui, especificamente da locação de coisas, em que um objeto é dado temporariamente em uso, como um imóvel urbano, um prédio em construção ou uma fazenda.

Forma do contrato de aluguel ou locação

O contrato de locação não é solene, o que significa que pode ser feito verbalmente ou por escrito. Recomenda-se que seja feito por escrito, com as indicações do valor do aluguel, tempo (ainda que indeterminado) e a extensão do uso da coisa (se só a fachada de um terreno ou uma casa inteira). O instrumento contratual por escrito tem finalidades probatórias: servirá para documentar a relação entre locador e locatório. Nas locações de imóveis ainda se recomenda o registro do contrato no Cartório do Registro de Imóveis. Desta maneira evita-se que alguém (um terceiro) que venha a comprar o imóvel durante o período da locação desrespeite a posse do inquilino durante a vigência do contrato.

Objeto da locação

A coisa a ser alugada pode ser imóvel (como um apartamento) ou móvel (como roupas, talheres, mobílias, DVDs, livros e veículos). A locação de imóveis pode compreender todo um imóvel ou apenas parte dele. É possível, por exemplo, alugar-se uma parte do terreno para se fazer um anúncio, por exemplo. Se o contrato não especifica ou detalha, presume-se que ele diz respeito a todo o imóvel. Isso significa que deverão ser considerados locados também os acessórios relacionados ao imóvel. Sendo um contrato de locação de terras, fazem parte do contrato eventuais casas e ranchos existentes na terra. Se for uma casa, também o quintal. Se for um apartamento, obviamente o elevador.

Os alugueis: modos de pagamento e prazos

Comumente o aluguel é pago periodicamente (mensalmente, com maior frequência), porque a locação é feita em contrato prolongado. Contudo, é possível que o pagamento seja feito de uma vez só (e valer para todo o tempo do contrato).

O contrato de locação nunca é perpétuo, mas o prazo pode ser indeterminado. Quando o objeto da locação são bens da União ou do Estado de São Paulo, o contrato precisa ser determinado. Para o caso de imóveis urbanos, o prazo do contrato, se for igual ou superior a dez anos, depende de vênia conjugal. A vênia conjugal é a autorização dada pelo marido à esposa ou pela esposa ao marido concordando com um determinado contrato de aluguel (se o desejo for tornar-se locador) ou concordando que um imóvel do casal seja alugado (se o desejo for locar algum imóvel).

Suponhamos um contrato de locação por prazo determinado. Se ao fim do prazo contratualmente estipulado o locatário continua no imóvel e o locador não se opõe, presume-se que o contrato foi prorrogado por prazo indeterminado e que os alugueis valem o mesmo preço. As outras cláusulas do contrato podem ou não ser mantidas.

Considerações finais

Esta postagem procura introduzir a noção do contrato de locação, abordando seus contornos legais gerais. Seguiremos falando sobre os deveres e direitos legais do locador e do locatário, o funcionamento da sublocação, a revisão do valor dos alugueis e a ação de despejo, em postagens futuras.