Contrato de Locação (Parte II) – Deveres do locador

No contrato de locação de coisas, o locador entrega algo para uso do locatário com o objetivo de receber remuneração em troca. Em uma situação de locação, ele assume, segundo a lei, três obrigações: 1) a de entregar a coisa, 2) a de mantê-la em bom estado – para que o locatário consiga utilizá-la e 3) a de garantir que o locatário a possua sem contratempos (art. 566, I e II do Código Civil).

Sobre a entrega da coisa

O locador precisa assegurar ao locatário o uso e gozo da coisa locada. Isso significa que, quando o locatário recebe a coisa ela deve estar pronta para uso e, se não estiver, pode o locatário pedir a rescisão do contrato, a devolução do que já pagou e a multa contratual. Assim, se o prédio a ser entregue precisa de uma reforma, o locador é responsável pelo seu término na data de entrega da coisa, se o prédio está em mãos de terceiros, o locador é legalmente responsável por desocupá-lo.

Nas locações de imóveis, o locador não pode, depois de celebrado o contrato, mudar a forma do imóvel. O locatário não pode receber um imóvel num formato diferente daquele que o motivou ao contrato (com redução de espaço em algum cômodo ou redução de iluminação, por exemplo).

O locador deve entregar a coisa também com as “pertenças”. Pertenças são coisas que devem acompanhar o objeto do contrato para que ele cumpra sua finalidade. No caso do aluguel de um prédio, há também o elevador. No caso do aluguel de uma casa, há o serviço de instalação elétrica e água, por exemplo. Elevador e instalações de água e luz, nestes exemplos, figuram como pertenças.

Sobre a manutenção da coisa em bom estado

No contrato de locação, o objetivo do locatário é usar a coisa locada. O locador precisa, dessa maneira, deixá-la em boas condições de uso e conservá-la assim. Se surge algum problema no prédio em que está o locatário (como um vazamento), ou na casa (como um destelhamento provocado por um vendaval) o locador deve ser contatado para que tome as providências devidas (arcando com os correspondentes custos).

Embora o locador deva garantir sempre que o locatário aproveite a coisa locada tranquilamente, se a coisa precisar de reparação o locatário deve deixar o locador intervir para reparar os danos (de um apartamento com infiltrações, por exemplo). Mas, se as reformas no prédio locado durarem mais de dez dias, o locatário pode pedir abatimento no seu aluguel.

Sobre a garantia da posse da coisa ao locatário

Para que o locador garanta o uso da coisa pelo locatário ele está obrigado a não o perturbar e a evitar que o perturbem. Assim, no caso de um imóvel urbano, o locador não pode, sem consentimento do locatário, levar pretendentes à compra do imóvel para visitá-lo. Também não pode querer tomar de volta a coisa à força. A posse da coisa pelo locatário é amparada pela lei e deve se orientar pelos termos do contrato de locação.

Havendo terceiros que pretendam ter direitos sobre a coisa locada, o locatário assume a obrigação de defendê-la em prol do locador. Isso não quer dizer que o locatário acionará o devedor na existência de desavenças contra vizinhos, por exemplo. Contudo, deve acioná-lo no caso da ciência da pretensão de alguém em ter o imóvel como próprio – perturbando-lhe, portanto, o uso da coisa.

Outros deveres

O locador também é responsável pelos vícios ocultos anteriores à locação. Assim, descoberto um defeito na coisa depois de já locada (goteiras que somente se deixam perceber depois de fortes chuvas, mas que já existiam, por exemplo), a responsabilidade pela reparação é do locador. Na hipótese de inércia do locador, após notificação do locatário, poderá este reparar os defeitos e solicitar abatimento no valor do aluguel ou mesmo, se reputar conveniente, requerer judicialmente a rescisão antecipada do contrato locatício.

Se a coisa locada for deteriorada e o locatário não tiver culpa por isso, o locatário pode pedir redução proporcional do aluguel ou ainda pedir o fim do contrato (no caso de a coisa não servir mais para o propósito inicial).

Legislação pertinente: Código Civil 2002: Art. 566, 567 e 568. Lei n. 8245/91: Art. 22, III e art. 26.